제 5장 주택시장과 주택정책이론

     주택 (dwelling unit) 또는 주택에서 창출되는 주거서비스(housing service)는 특수한 재화이며 주택시장도 다른 재화나 서비스 시장에서 볼 수 없는 특징을 지니고 있다.

1. 주택시장의 특성과 시장분석의 기초개념

1.1. 주택 및 주택시장의 특성

     주택이 보통의 재화와 구별되는 특성은

   ① 이질성(heterogeneity)이다. 건물의 형태(단독, 연립, 아파트), 대지 및 건평, 방의 개수, 건축재료, 각종부대시설의 형태 (재래식부엌, 현대식부엌, 욕실여부, 온수공급여부) 등의 물리적인 속성과 주변환경, 시장, 학교, 공공시설의 접근성 등의 다양한 요인들이 고려되어 구매하거나 임대하게 된다.

   ② 입지의 고정성 (locational fixity)이다. 주택은 토지 위에 붙박이로 지어진 건축물로 이동이 불가능하며 주변과 관련된 각종 외부효과에 영향을 받는다 (대기오염, 환경오염).

   ③ 내구성(durability)이다. 주택의 수명은 보통 수십년 이상이며, 또한 철거하는 데도 상당한 비용이 소요된다.

   ④ 주택은 주거서비스를 창출하는 내구소비재 뿐만 아니라 자본이득을 창출하는 자산이기도 하다. 따라서 주택의 거래행위는 이와 같은 두 가지의 특성이 동시에 고려된다.

   ⑤ 주택은 고가의 상품이다. 따라서 주택시장에서는 주택금융 (housing finance)의 역할이 매우 크며, 집을 구입할 능력이 없거나 의사가 없는 계층에게는 임대시장이 형성된다.

   ⑥ 높은 거래비용(transaction cost)이 요구된다. 주택의 구입은 이주를 수반하며, 여기에 시장조사비용, 중게료, 취득세, 등록세 등이 요구되며 다른 재화에 비해 거래빈도가 낮다.

   ⑦ 주택시장에서는 기존 물량(stock)이 매우 중요하며, 주택은 건설에 상당한 시간이 소요되며 매년 일정량이 노후로 인해 소실되므로, 매년 늘어나는 수가 매우 작다.

   ⑧ 주택부분이 국민 경제 전체에서 차지하는 비중이 매우 높으며 따라서 주택부분의 경기변동이 경제전체의 경기변동에 상당한 영향을 미친다.

1.2 주택시장 분석의 기초개념

1). 가격과 수량

     어느 재화시장의 균형을 분석하려면 수요곡선과 공급곡선을 알아야 하고 이를 위해서는 수량과 단가가 잘 정의되어야 한다. 그런데 주택을 이질적인 상품이기 때문에 이를 정하기가 간단하지 않다. 예를 들면 1억원짜리와 2억원짜리 주택이 있을 경우 단가는 같은 데 2억원짜리 주택에 포함된 주택의 수량이 1억원짜리의 두배인지 수량은 같은데 주택 한 단위의 가격이 두배인지 알 수 없다. 따라서 주택을 매매가격과 임대가격을 수량과 단가로 구분해야 한다.

     주택가격 혹은 주거비지출액(housing expenditure)을 단가(P)와 수량 (H)로 구별하는 방법으로 헤도닉 가격함수 (hedonic price function)을 많이 사용한다. 먼저 주택매매가격 및 임대료를 주택의 주요속성에 대해 회귀분석하여 각 속성 1단위가 증가하면 매매가격 혹은 임대료가 몇 % 상승하는 가를 계산한다. 다음으로 일정한 표준주택(standard dwelling unit)을 정하여 예를 들면, 도심으로부터 10Km 지점에 위치한 입식부엌과 수세식화장실을 갖춘 방 3개 짜리 30평형 아파트에서 1년동안 창출하는 주거서비스 수량을 100이라고 하고 앞에서 얻은 가중치를 사용하여 임의의 다른 주택에 포함된 주거서비스 수량을 표준주택에 대한 수치로 계산한다. 끝으로 매매가격이나 임대료를 수량으로 나누면 단위가격을 구할 수 있다.

2) 매매가격과 임대가격

     주택시장분석에서 중요한 개념은 매매가격 (asset price, value price), 임대가격(rental price), 사용자비용(user cost)이다.
     분석의 편의상 주택은 감가상각되지 않고 유지 보수비도 들지 않고, 세금도 무시하자. 그렇다면 가격이 V인 주택의 임대료 P는 얼마나 되어야 할 것인가. 이자율이 i라면 임대료는 V의 이자비용인 iV가 될 것이다. (전세주택의 경우, 삭월세의 경우)

           P = iV           (1)

     그런데 주택은 현실적으로 감가상각, 세금, 유지비, 자본이득 등이 추가로 고려되어야 하며, 이제 표준주택 1단위의 가격을 V, 임대가격을 P, 감가상각률을 δ(delta), 자산가격의 상승율을 g, 재산세의 실효세율 (effective property tax rate)을 τ(tau), 유지보수비를 m 라고 하면 균형상태에 있는 P와 V사이의 관계는 다음과 같이 정리된다.

          P = (i + τ + m + δ -g)V =ρV           (2)

     여기서 ρV는 주택 1단위를 사용하는 데 따르는 비용으로 사용자 비용이라 한다. 사용자 비용은 어떤 가구가 주택을 소유하든지, 임차하든지 관계없이 적용된다(임대료가 곧 사용자 비용이 된다).

     식 (2)는 주택과 다른 자산에서 비롯되는 수익률이 같아야 한다는 균형조건으로부터 어떤 투자자가 V원을 들여 임대주택을 건설하여 세를 놓는 다면 1년 동안 임대료 수입 P와 자본이득 gV을 얻는 반면 재산새(τV), 수선유지비(mV) 감가상각비 (δV)만큼의 비용을 지불해야 하므로 주택으로부터 순수익율은

          {P + gV -(τ + m + δ)V} /V =(P/V) + g - (τ + m + δ)        (3)

이 된다.

     한편 이 투자자가 V원으로 금융자산을 매입하면 같은 기간동안 순수익율 i를 얻을 수 있다. 그런데 균형상태에서는 V원을 어느 자산에 투자하든지 순수익률이 같아야 하므로

         P/V + g -(τ + m + δ) = I     (4)

가 되고 이 식으로 부터 식 (2)를 도출할 수 있다.

     만일 자가주택과 임대주택에 대해 동일한 세금이 부과된다면 위의 식에서 임대가격은 자가보유자가 스스로 내는 임대료, 즉 귀속임대료 (imputed rent)로 볼 수 있다.  따라서 경제학적 사용자 비용은 자가주택에 사는 사람에게나 셋집에서 사는 사람에게나 마찬가지로 적용된다.

2. 주택의 수요와 공급

2.1 주택수요함수

     주택수요함수란 개별 가구가 일정기간 동안에 소비하고자 하는 주거서비스의 양이 어떤 변수에 의해 결정되는 지를 나타내는 함수이다. 주택수요를 결정하는 중요한 변수들은 주택의 상대가격과 가구의 실질소득, 그리고 기타 가구의 속성 등이므로 주택수요함수는

         H^d = D(P, Y, Z)       (5)

     여기서 P는 주택의 상대가격 Y는 가구소득, Z는 가구원수, 가구주의 년령 등 가구의 특성을 나타내는 벡타이다. 또한 주택은 내구재이므로 통상소득보다는 항상소득 (permanent income)이 주택수요를 결정한다고 볼 수 있다.

     P는 주택의 상대가격인데 주거서비스의 소비량을 결정하는 변수는 일정기간 동안 주거서비스을 한 단위 사용하기 위해 부담해야 하는 사용자비용이므로 P는 셋집의 경우는 지불임대료, 자가의 경우는 귀속임대료가 된다. 따라서 주택의 매매가격이 상승하는 동시에 이자율이 하락하여 식 (2)의 사용자비용 ρV값이 전과 같다면 주택수요량은 변하지 않는다.  만약에 ρ가 고정되어 있다면 주택수요를 매매가격 V의 함수로 표현할 수 있다.

     개별 가구의 주택수요함수도 다른 재화나 서비스와 마찬가지로 가계의 효용극대화 조건으로부터 도출되며 시장수요함수는 개별 수요함수의 합으로 구성된다, 시장수요곡선은 임대가격에 대해 음의 기울기를 갖는데 흔히 사용하는 함수는 아래와 같은 로그-로그 (double log)형태이다.

        lnH= 상수 + αlnY + βlnP + rZ       (6)

     이 식에서 lnY 와 lnP 의 계수 α(>0)와 β(<0)는 각각 주택수요의 소득 및 가격탄력치를 나타내며 주택구입량에 관계없이 일정하다.

     주택의 소득 및 가격탄력치는 각각 주택수요가 소득과 상대가격의 변화에 대해 얼마나 민감하게 반응하는지를 나타내므로 주택시장분석 및 주택정책의 효과분석에 널리 쓰이는 중요한 지표이다 (외국의 추정결과에 따르면 소득탄력성은 0.2-0.7의 범위에 속하며, 가격탄력성은 -0.6- -0.1의 정도이며 개별국가나 지역상황에 따라서 달라질 수 있다).

2.2 주택의 공급함수

     주택공급은 주택스탁 혹은 주거서비스의 대해 정의할 수 있는데 주택공급곡선의 기울기는 분석대상기간과 주택생산이 증가할 때 토지와 자재가격이 상승하는지 여부 등에 따라 달라진다.

     주택 stock는 어느한 시점의 한도시의 재고주택의 총량을 말한다. 주택은 신축이나 철거에 상당한 시간이 소요되므로 단기적으로는 주택 스탁이 가격에 관계 없이 일정하다. 즉 단기공급곡선 (stock supply: SS)은 기존 스탁(Ho)에서 수직이다.

       SS=H=Ho      (7)

     그러나 시간이 지남에 따라 신규주택의 건설, 기존 주택의 보수 및 개선 등에 의해 주택의 수는 증가하고, 노후, 철거 등에 의해 주택의 수가 줄어들기도 하여 단기공급곡선은 이동하게 된다.

     신규주택공급곡선은 수평이거나 우상향의 기울기를 갖는다. 주택생산이 증가할 때 택지가격, 건축자재가격, 노임등이 상승하지 않는다면 주택가격이 신규주택의 건축비보다 높은 한 일정한 한계비용의 수준에서 신규주택이 얼마든지 공급될 수 있지만 현실적으로 주택건설이 확대되면 요소가격도 상승되어 공급곡선은 우상향의 기울기를 가진다.

신구주택의 공급함수(flow supply: FS)는
       
       FS= ΔH = S(V, P_L, P_n)        (8)
           여기서, V: 주택의 매매가격
                      P_L: 토지가격
                      P_n: 건축자재가격
 

    여기서 공급함수에 포함된 가격은 임대가격이 아니라 매매가격이다.  주택생산업자는 주택이 얼마에 임대되는가에 대해서는 직접적인 관심이 없다. 주택의 자산가격이 일차적인 관심사항이기 때문이다.

     신규주택생산의 기술여건을 나타내는 주택생산함수는

           H = f(L, N)        (9)  

         여기서  L, N은 주택생산에 투입되는 토지와 기타 요소의 수량이다.

     주택생산기술을 대표하는 중요한 모수는 토지와 기타 요소간의 대체탄력치 (elasticity of substitution)이다.  대체탄력도는 두 요소의 상대가격이 1% 변할 때 생산량을 일정하게 유지한다면 두 요소의 결합비율이 몇 % 변하는가를 나타내는 지표이며 우리나라의 자료를 이용한 Follain et al (1979)의 추정치는 0.33-0.59이다.

3. 주택시장의 균형

3.1 시장균형과 주택수량의 결정

     전술한 주택수요 및 공급함수를 이용하여 주택시장의 장 단기 균형을 분석하면, 주택시장이 신규주택과 기존주택으로 구별되며, 이들은 완전히 대체재라고 가정하자.

    주택스탁에 대한 시장수요함수는

         H^d = D(V,ρ,Y,NH)        (10)

              여기서,     V: 주택의 실질자산가격 (주택스탁 한 단위의 매매가격을 물가지수로 나눈 것)
                              ρ: 식 (2) 에서처럼 이자율, 재산세, 예상가격상승률에 의해 결정
                              y: 가구의 실질소득
                             NH: 가구수,
    

윗식은 식 5을 종합한 것이다.

     한편 주택공급함수의 측면에서는 기존 주택의 스탁이 단기에는 고정되어 있지만, 신규주택의 공급은 주택가격과 건축자재가격, 택지가격에 의해서 결정되며 대체로 두 가격이 주어졌을 때 신규공급은 매매가격의 증가함수이다. 이와 같이 기존스탁과 신규주택 공급함수는

        SS= H = Ho             (7)
        FS= ΔH = S(V, P_L, P_n) (8) 로 표시될 수 있다.

     그림 5-1의 상단의 그래표는 주택스탁시장에서 균형을 나타내며, 하단의 것은 신규주택의 공급을 표시한다. 종축은 주택 1단위의 실질자산가격 즉 상대가격을 나타내고 횡축은 주택호수를 표시한다. 그림에서 최초의 스탁이 Ho이므로 단기균형은 수요곡선 Do와 단기공급곡선 SS가 만나는 점에서 형성되며 주택가격은 Vo, 주택수급량은 Ho이다. 이 가격에서 주택업자는 FS곡선에 의해 결정된 물량 ΔHo만큼의 신규주택을 공급한다. 따라서 다음해의 신규주택의 스탁은 H1(=Ho+ΔHo)이 된다. 따라서 실질소득의 증가 등으로 수요곡선이 D1으로 이동한다면 균형주택가격은 종전과 같이 Vo가 된다. 이 가격에서 다시 ΔHo만큼의 신규주택이 건설되므로 그 다음해의 주택스탁의 공급은 H2(=H1+ΔHo)가 되고 수요곡선은 D2로 이동하여 균형가격은 Vo가 된다.